Türkiye’de, herkesi ev sahibi yapana dek sürecek ciddi bir sosyal konut çalışmaları sürecine girilmiş görünmektedir. Eylül ayında ilan edilen ‘İlk Evim İlk İş Yerim’ projesinin ve zaman zaman çıkan benzer teşvik paketlerinin amacı da budur. TOKİ gibi kamu destekli kurumların temel amacı da budur. Sosyal konut projelerinin de bu doğrultuda, Türkiye’deki yoksul, dezavantajlı, alt ve orta gelir grupları ve hayata yeni atılan gençler için erişilebilir, kira öder gibi ev sahibi olmaya yönelik yeni birer proje olması gerekmektedir.
Sosyal konutların kendisi ise, dar gelirliler ve dezavantajlı kesimlere hitap eden, sağlık ve yaşam açısından uygun ucuz evlerdir. Dar gelirliler ile toplumun yoksul kesimlerinin temel barınma ihtiyaçlarına destek olmayı amaçlar. Kamu sübvansiyonlarıyla, fiyat ve kiraları daha kabul edilebilir seviyelerde tutulur. Nispeten küçük ve lükse kaçmayan, yaşam koşulları elverişli, erişilebilir, uygun halk konutları olarak da tanımlanabilir. Doğrudan devletler, belediyeler veya kâr amacı gütmeyen kuruluşlar tarafından finanse edilebilirler.
Ancak, son 20 yıldaki ciddi konut hamlesine rağmen Türkiye’de bu tür sosyal konut sayısı henüz yeterli seviyede değil. Dahası, son dönemde Türkiye’de bu ihtiyacı daha fazla artıran şartlar da ortaya çıkmış durumdadır. Özellikle de son 1-2 yılda (dünya genelinde olduğu gibi) Türkiye’de de hem konut fiyatları hem kiralar, gelirlerden çok daha hızlı arttığı ve ortalama gelirli bir ailenin konuta erişimi ciddi anlamda sorun olmaya başladığı için, konut sahibi olmak ve bu noktadaki finansal yeterlilik ciddi bir problem haline gelmiş durumdadır.
Türkiye’nin yeni ilan edilen son sosyal konut projesi ise özellikle de ilk kez ev sahibi olacak, belli bir hane-halkı gelirinin altındaki (mevcut durumda İstanbul için 18 bin, diğer şehirler içinse 16 bin TL olarak belirlenmiş durumdadır) dezavantajlı, dar gelirli haneleri ve hayata yeni atılan gençleri ilgilendirmektedir. Son dönemin enflasyonist süreci de gelir ve refah dağılımını, düşük gelirliler aleyhinde ciddi anlamda artırmış durumdadır.
Dolayısıyla da Türkiye’de, artan konut satış fiyatları ve kiralık konut sorununa çözüm noktasında gündeme gelen en popüler önerilerden biri de bu sosyal konut projesidir. Konut piyasası uzmanlarının da öncelikli önerisi, Türkiye’de ciddi eksikliği hissedilen bu tür sosyal konut projeleridir. Türkiye’de hükûmet de konut konusunda vatandaşını çaresiz ve açıkta bırakmamak için, son dönemde bu meseleye daha fazla eğiliyor görünmektedir.
Avrupa’daki sosyal konut uygulamaları
Türkiye’nin hemen yanı-başındaki Avrupa ise her zaman sosyal konut kullanımının ciddi oranlarda seyrettiği, nüfusun önemli bir kısmının da sosyal konutlarda yaşadığı bir coğrafya olarak bilinmektedir. Yeterli ve erişilebilir konut yapımı, sosyal devlet anlayışının egemen olduğu Avrupa’da her zaman önemli bir öncelik olmuştur. Hem yeni konut yapımında hem kentsel dönüşüm ve yenileme çalışmalarında bu öncelikler her zaman gözetilmektedir.
1980’li yılların liberalleşme dalgası ile bu eğilim önemli oranda azalsa da günümüzde de sosyal konut kullanımı hala yüksektir. Örneğin, konut sektörü 2008’deki krizin de merkezinde yer aldı. Ancak, 2008’deki Küresel Finansal Kriz’den sonra da Avrupa’daki kurumlar, konut sektörünün canlanması çabalarına ve erişilebilir konut arzına daha fazla odaklanmaya devam etmişlerdir.
‘Herkes için Konut’ yaklaşımı, günümüzde AB içindeki konut sektörüne ve konut politikalarına bakışı özetleyen bir yaklaşımdır. Sübvansiyonlar ve vergi teşvikleri ile maliyetler ve kiralar düşük tutulurken; kira yardımları ile de konuta erişimin kolaylaştırılmasına çalışılmaktadır.
Bu sürecin Avrupa’daki dönüşümü ise uzun bir zamana yayılmaktadır. Almanya, Augsburg’taki 16. yy’dan kalma ve bugün hala kullanımda olan Fuggerei sosyal konut kompleksi gibi popüler örnekler süreklilik ve sürdürülebilirlik açısından güzel birer örnek teşkil etmektedir. İngiltere’de de social housing veya council housing adlarıyla geçen sosyal konut örnekleri ve Fransa’nın sosyal konutları HLM gibi örneklerle de bu liste uzatılabilir. Kapitalizmin kalesi ABD’de dahi sosyal konut uygulamalarına bir örnek olarak görülebilecek kısmen devlet tarafından sübvanse edilen konutlar (subsidized housing) bulunmaktadır.
Daha özelde de Almanya’da sosyal konutlar, bugün Yapı Tasarruf Sistemi (Bausparkasse) kapsamındaki yapı tasarrufu sandıkları (YTS) veya bankalar sistemi üzerine kurulmuştur. İngiltere, tüm dünyada ilk sosyal konut uygulamalarına sahip ülkelerden biri olarak bilinir. Fransa’da ise, örneğin, sosyal konut stokunun önemli bir kısmını HML’ler oluştururken; Hollanda’da, sosyal konutların, toplam konut stokunun yüzde 30’unun üzerinde olduğu, toplam kiralık konutların da yüzde 75’ini aştığı hesaplanmaktadır. Avusturya’da ise sosyal konutlar, toplam konut stokunun yüzde 23’ünü oluştururken; sosyal konutların yüzde 60’ı da yerel yönetimler veya kamu kurumlarına aittir.
Almanya’daki Yapı Tasarruf Sistemi’nin bir benzeri, 1995’te Türkiye’de de oluşturulmaya çalışılmış; yasal altyapısı da hazırlanarak Resmî Gazete’de yayınlanmış, ancak sistem hayata geçirilememiştir. Ancak son dönemlerin konut hesapları bu noktada önemli bir yeni adımdır.
Ancak, Türkiye’de TOKİ, 2002 ve 2022 arasındaki 20 yılda, 1 milyon 170 bin konutu tamamlayarak teslim ederken; bunların da yüzde 90’ı sosyal konut niteliğindedir. Bunların içinde de alt, dar ve orta gelirin payı yüzde 61,82, kentsel dönüşümün payı yüzde 17, afet konutlarının oranı yüzde 7,27, tarım köy konutlarının oranı ise yüzde 0,71’dir.
Türkiye’nin yeni İlk Evim, İlk İş Yerim Projesi de sosyal devlet anlayışının da bir parçası olarak, özellikle de alt gelir grupları için düşünülmüş bir sosyal politikadır. Etkin kullanılırsa, sosyal adaletin sağlanmasına ciddi katkılar sağlayabilir. Konuta erişimi de çok daha fazla kolaylaştırabilir.
Sunulan düşük fiyatlar ve uzun vadeli ödeme seçenekleri, alım gücü zayıf kesimler için ciddi bir avantaj sağlayacaktır. 2023 projeksiyonu içindeki asgari ücretin belli bir yüzdesi seviyesinde ve tasarruf oranları ile de paralel sosyal konut, konut arsası için uygun taksit ödemeleri ile konuta erişim yaygınlaştırılmaktadır. Neredeyse her şehirde, kira tutarlarından daha düşük aylık taksit ödemeleriyle konut fiyat artışlarından en fazla etkilenen kesimlere ev sahibi olma fırsatı sunulmaktadır.
Avrupa’da daha yaygın olan kiralık sosyal konutlar ve ABD’de konut kredi piyasasını tüketici lehine regüle eden ve krediye erişimi kolaylaştıran Fannie Mae ve Freddie Mac gibi çok daha uzun vadeli çözümler ve bunu sağlayacak kuruluşlar, kurumsal altyapı gibi alternatif çözümler geliştirilmesine de ciddi ihtiyaç bulunmaktadır.
[Sabah, 24 Eylül 2022]
